住宅取得資金の贈与で非課税の適用を受けるためには、贈与税の申告が不可欠です。
住宅取得資金の贈与は、贈与税の特例です。
課税の特例は、適用するための手続きが厳密に定められています。手続きを失念してしまうと最悪の場合、特例の適用を受けることができなくなってしまうのです。
そこで今回は、住宅取得資金贈与で贈与税の非課税の適用を受けるための必要書類についてご案内します。
これから贈与税の申告書を作成しようとされている方は、贈与税申告に必要な書類を漏れなく準備して特例をしっかりと受けるようにしてください。
目次
1.住宅取得資金贈与を適用する際の必要書類一覧
住宅取得資金の贈与を受ける場合の必要書類は以下の通りです。
1-1.一般的に必要となる書類
1-1-1.贈与を受けた人の戸籍謄本
1-1-2.贈与を受けた年の合計所得金額を明らかにする書類
1-1-3.家屋・土地の登記事項証明書
1-1-4.売買契約書・工事請負契約書のコピー
1-1-5.特別の関係者から取得していないことの証明
1-1-6.贈与税申告書、非課税の計算明細書（第1表、第1表の2）
1-2.省エネ等住宅に該当する場合（いずれか1つ）
・住宅性能証明書
・建築住宅性能評価書の写し
・長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し＆住宅用家屋証明書（写し可）
・長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し＆認定長期優良住宅建築証明書
・低炭素建築物新築等計画認定通知書の写し＆住宅用家屋証明書（写し可）
・低炭素建築物新築等計画認定通知書の写し＆認定長期優良住宅建築証明書
1-3.翌年3/15までに居住できていない場合
・居住できない事情、居住予定時期、遅滞なく居住する旨の誓約書
1-4.新居が翌年3/15までに完成していない場合
・棟上げ状態の証明書（完成予定日の記載あり）
・遅滞なく居住の用に供すること、登記事項証明書を提出する旨の誓約書
多くの方は贈与を受けた年の翌年3月15日までに新居に居住されていると思いますので、まずは最低限必要となる書類をご案内します。
1-1.一般的に必要となる書類
ほとんどの場合で必要になる書類をまずはご案内します。
省エネ等住宅の場合や贈与の翌年3月15日までに居住開始できない場合、贈与の翌年3月15日までに建物が取得できない場合にはさらに書類の添付が必要ですので、しっかりと確認をするようにしてください。
1-1-1.贈与を受けた人の戸籍謄本
贈与を受けた皆さんの戸籍謄本はどのような場合でも必要となります。
取得場所：贈与を受けた方の本籍地の役所
必要部数：1部
金額：最新の戸籍謄本450円ほど
備考：郵送での取得も可能
戸籍謄本を添付する目的は、以下の2点です。
- 贈与を受けた人の氏名、生年月日の証明
- 贈与を受けた人が贈与者の子、孫など直系卑属であることの証明
住宅取得資金の贈与は、両親や祖父母などの直系尊属からの贈与しか非課税の適用を受けることができませんので、その関係を示すために戸籍謄本を添付する必要があるのです。
取得した戸籍謄本に贈与した方の名前が記載されているか必ず確認しましょう。
結婚等によって親の戸籍から抜けた孫が祖父母から住宅取得資金の贈与を受けた場合には、親の戸籍謄本も添付する必要があります。
自分の戸籍謄本に贈与者である祖父母の名前が記載されていないからです。
取得場所：贈与をした方の本籍地の役所
必要部数：1部
金額：最新の戸籍謄本450円ほど
備考：郵送での取得も可能
＜戸籍謄本の有効期限？＞
1年前などに取得した古い戸籍謄本がある場合、それが使えるかどうか気になりますよね？
今回の贈与税申告については、古い戸籍謄本でも大丈夫です。
戸籍謄本自体に有効期限があるわけではありません。戸籍謄本の提出を求めてくる税務署や役所、金融機関等がそれぞれのルールに基づいて『何ヶ月以内のもの』と指定してくるわけです。
住宅取得資金の贈与について贈与税申告で添付する戸籍謄本には取得日の決まりがありません。『贈与を受けた日以後に取得したものに限る』などの定めが設けられていないからです。
気になる方は、以下でご確認ください。
租税特別措置法施行規則
第二十三条の五の二
１〜９ 略
１０ 法第七十条の二第一項の規定の適用を受けようとする者が同条第十四項の規定により贈与税の申告書に添付する書類は、次の各号に掲げる住宅取得等資金の区分に応じ当該各号に定める書類（同条第十二項に規定する場合に該当する場合には、当該書類及び市町村長又は特別区の区長の証明書その他の書類で同項の新築若しくは取得をした住宅用家屋、取得をした既存住宅用家屋又は増改築等をした住宅用の家屋が同項に規定する自然災害により滅失（通常の修繕によつては原状回復が困難な損壊を含む。第一号ニ、第二号ニ及び第三号ニにおいて同じ。）をしたことを明らかにするもの）とする。
一 法第七十条の二第二項第五号イに掲げる同項第二号に規定する住宅用家屋（以下この号において「住宅用家屋」という。）の新築又は取得の対価に充てるための住宅取得等資金 次に掲げる場合の区分に応じ次に定める書類
イ 住宅取得等資金を贈与により取得した日の属する年の翌年三月十五日までに、住宅用家屋の法第七十条の二第一項第一号に規定する新築又は取得をし、当該住宅用家屋を特定受贈者の居住の用に供した場合 次に掲げる書類
（１）略
（２）当該特定受贈者の戸籍の謄本その他の書類で当該特定受贈者の氏名、生年月日及び当該住宅取得等資金の贈与をした者が当該特定受贈者の直系尊属に該当することを証するもの
1-1-2.贈与を受けた年の合計所得金額を明らかにする書類
所得税の確定申告をする方は、所得証明の書類を添付する必要がありません。
多くの方は住宅ローン控除を併用されると思います。そのような場合は所得証明書類の提出は不要です。
贈与税申告書（第1表の2）に『所得税の確定申告を提出した年月日』と『提出先の税務署』を必ず記載するようにしてください。
＜確定申告しない方は別途書類添付が必要＞
住宅取得資金の贈与には所得制限があります。
贈与された年の合計所得金額が2,000万円（給与収入のみの場合で2,220万円）以下の場合に限り適用を受けることができる制度となっています。
専業主婦や住宅ローンを組まない方が、親から贈与を受けて頭金相当の持分を取得するような場合には、確定申告をすることがないと思いますので、以下のいずれかの書類を添付してください。
- 勤務先から年末にもらえる給与所得の源泉徴収票
- 市町村民税・道府県民税申告書の写し
- 扶養者の所得税確定申告書の写し（控除対象配偶者、扶養親族となっている場合）
- 扶養者の市町村民税・道府県民税申告書の写し
- 会社に提出した給与所得者の扶養控除等（異動） 申告書の写し
パートなどで仕事をされている方は、会社から年末にもらえる給与所得の源泉徴収票を添付すれば大丈夫です。手元に残っていない方は会社に再発行の依頼をするといいでしょう。
お住いの役所に市町村民税・道府県民税の申告をされている方は、その申告書控えでも大丈夫です。
仕事をしていない方で市町村民税・道府県民税の申告をされていない方は、誰かの扶養になっていることがほとんどかと思います。そのような方は、扶養者の方（夫など）の所得税確定申告書や市町村民税・道府県民税の申告書、会社に提出をした『給与所得者の扶養控除等（異動）申告書の写しでも大丈夫です。
給与所得者の扶養控除等（異動）申告書は、年末に会社に提出するA4 の横向きの書類です。会社に写しを交付してもらうようにしましょう。
これら一切の書類が準備できない方は、『××年の私の合計所得金額は0円です。』というような証明書を自分で作成して添付すると良いでしょう。
合計所得金額を明らかにする書類を提出することが、贈与税非課税の適用を受けるための条件となっているからです。
1-1-3.家屋・土地の登記事項証明書
建物の登記事項証明書は添付が必要です。
住宅取得資金の贈与を受けて土地の取得をする場合には、土地の登記事項証明書も必要となります。
登記事項証明書とは、法務局で取得することができる登記簿謄本のことをいいます。
住宅取得資金の贈与については、家屋の床面積が50㎡以上240㎡未満が条件とされています。
この床面積要件を満たしているかどうかを証明するために登記事項証明書の添付が義務付けられています。
住宅取得資金の贈与を受けるための添付書類に『登記事項証明書』と規定されていますので、登記事項証明書のコピーや登記情報提供サービスで取得した登記情報PDFをプリントアウトしたものでは法律上要件を満たさないこととなります。
＜建物が完成していない場合＞
贈与の翌年3月15日までに建物が完成していない場合であっても、棟上げの状態になっていれば非課税の適用を受けることが可能です。
贈与税申告時には建物が未完成ですので、登記事項証明書を取得することができません。その場合には建物の登記事項証明書の添付は不要ですが、別途書類の添付が必要となります。
詳しくは『1-4.新居が翌年3/15までに完成していない場合』をご確認ください。
1-1-4.売買契約書・工事請負契約書のコピー
これは皆さん迷うことはありませんね。
新築の戸建てやマンションを購入された場合には、売買契約書のコピーを添付すれば問題ありません。
土地を購入してハウスメーカーで建物を建築した場合には、土地の売買契約書のコピーと建物の工事請負契約書のコピーを添付すれば大丈夫です。
住宅取得資金の贈与を受けるために、契約年月日を証明する書類が必要となります。売買契約書や工事請負契約書があれば契約年月日を証明することは可能ですね。
消費税の負担が10%となっている場合には非課税金額の上乗せがありますので、消費税増税後に契約をした場合には消費税及び地方消費税の金額がきちんと契約書に記載されているかどうかも確認するようにしてください。
1-1-5.特別の関係者から取得していないことの証明
住宅取得資金の贈与は、住宅を配偶者や親族など『特別の関係のある者』から取得していると適用を受けることができません。
登記事項証明書と売買契約書のコピーを添付すれば、通常は別途書類の添付は不要です。
これらの書類に取得者の名前や工事請負業者の名称が記載されていることを確認してください。
通常は考えられませんが、取得者や工事請負業者の記載がない場合には、ご自分で簡単な証明書を作成して添付するようにしてください。
『住宅取得資金の贈与を適用する家屋および敷地は、租税特別措置法施行令第四十条の四の二第六項各号に掲げる者以外の者から取得しています。』のような文章を記載した書面に記名押印すれば十分です。
住宅取得資金の贈与を受けることができない『特別の関係がある者』については、以下のように定められています。
租税特別措置法施行令第四十条の四の二１〜５ 略６ 法第七十条の二第二項第五号に規定する政令で定める者は、次に掲げる者とする。一 当該特定受贈者の配偶者及び直系血族二 当該特定受贈者の親族（前号に掲げる者を除く。）で当該特定受贈者と生計を一にしているもの三 当該特定受贈者と婚姻の届出をしていないが事実上婚姻関係と同様の事情にある者及びその者の親族でその者と生計を一にしているもの四 前三号に掲げる者以外の者で当該特定受贈者から受ける金銭その他の財産によつて生計を維持しているもの及びその者の親族でその者と生計を一にしているもの
1-1-6.贈与税申告書、非課税の計算明細書（第1表、第1表の2）
贈与税の申告書は当然に必要となります。
申告書第1表と第1表の2を必ず作成するようにしてください。
『非課税だから申告をしませんでした！』ではアウトです。
贈与税の申告書は国税庁のホームページから入手することができます。
所得税の確定申告書等作成コーナーから贈与税の申告書を作成することは可能です。
省エネ等住宅に該当する場合には別途書類の添付が必要ですので、贈与税の申告書を作成するまえに『1-2.省エネ等住宅に該当する場合』をご確認ください。
1-2.省エネ等住宅に該当する場合
省エネ等住宅に該当すると、贈与税の非課税金額が増加することはみなさんご存知のことと思います。
省エネ等住宅に該当する場合には、以下のいずれかの書類を贈与税申告書に添付して提出するようにしてください。
- 住宅性能証明書＊
- 建築住宅性能評価書の写し＊
- 長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し＆住宅用家屋証明書（写し可）
- 長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し＆認定長期優良住宅建築証明書
- 低炭素建築物新築等計画認定通知書の写し＆住宅用家屋証明書（写し可）
- 低炭素建築物新築等計画認定通知書の写し＆認定長期優良住宅建築証明書
＊1.および2.の書類については、調査の終了又は評価された日に制限がありますのでご注意ください。住宅取得日前2年以内又は住宅取得日以降に証明のための調査が終了又は評価されたものに限ります。
1-3.翌年3/15までに居住できていない場合
住宅取得資金の贈与は、原則として贈与を受けた年の翌年3月15日までに取得した新居に居住していることが条件となっています。
住宅を翌年3月15日までに取得しているにも関わらずやむを得ない事情によって居住できない場合には、以下の3点を記載した書類を贈与税申告書に添付する必要があります。
- 住宅用家屋の新築又は取得後直ちに居住の用に供することができない事情
- 居住の用に供する予定時期
- 住宅用家屋を遅滞なく居住の用に供することの誓約
そもそも3月15日までに住宅が取得できていない場合には、『1-4.新居が翌年3月15日までに完成していない場合』をご確認ください。
贈与の翌年12月31日までに居住できない場合には、住宅取得資金の贈与を受けることができませんのでご注意ください。
特に定められた雛形があるわけではありませんので、ご自分で作成する必要があります。上記3点の記載さえあれば、それほど悩む必要はありません。
以下参考にしてください。
〇〇税務署長殿
贈与の翌年3月15日までに居住できない事情について
令和○○年3月××日
贈与 受太郎 印
私は、住宅取得等資金の贈与を受けて住宅を〇〇年〇月〇日に取得をしましたが、贈与の翌年3月15日までに居住の用に供することができません。
その事情及び居住の用に供する予定時期は、以下のとおりです。
【3月15日までに居住できない事情】
具体的に説明してください。
（子供の学校の卒業式が3月○日だから、その日までは今の自宅に住む必要がある）
（引越し業者が3月中に手配できなかったから等）
【居住の用に供する予定時期】
令和○○年○月○日
私は、住宅取得等資金の非課税の特例の適用を受けるにあたり、上記事情が解消したのち遅滞なく居住の用に供することを誓約いたします。
別に悪いことをしているわけではないのですが、まるで反省文のようですね。
贈与税の特例を受けるのは大変です！
年末に贈与を受けるよりも、年明けに贈与を受けた方が手続きが簡単に済んだのです。
1-4.新居が翌年3/15までに完成していない場合
住宅取得資金の贈与は、贈与の翌年3月15日までに住宅を取得して居住することが原則ですが、翌年3月15日までに取得できない場合であっても棟上げの状態であれば適用を受けることが可能です。
その場合、以下の書類をさらに添付する必要があります。
- 住宅用家屋の新築工事の状態が棟上げの状態にあることを証するこの工事を請け負った建築業者等の書類 で、この工事の完了予定年月日の記載があるもの
- 住宅用家屋を遅滞なく居住の用に供すること及び居住の用に供したときには遅滞なく建物の登記事項証明書類を所轄税務署長に提出することを約する書類で、居住の用に供する予定時期の記載のあるもの
1.については、工事請負業者に依頼するしかありません。棟上げ状態の証明書に工事完了予定日の記載を入れてもらうようにしてください。
2.の書類についてはご自身で作成するしかありません。遅滞なく居住する、登記事項証明書を提出するという2点を記載した誓約書に居住の用に供する予定時期を記載すれば大丈夫です。
住宅用家屋であること、住宅の床面積が工事請負契約書に記載されているかどうかも確認をするようにしてください。登記事項証明書を添付することができないので、これらを証するための書類の添付が求められているからです。
やれやれですね。
2.相続時精算課税制度を併用したい場合の必要書類
住宅取得資金の非課税金額を超えた金額の贈与を受けた場合、相続時精算課税制度を併用することが可能です。
相続時精算課税制度を併用しようとされている方は、相続時精算課税制度を適用するための手続きをしっかりとご確認ください。
ご自身の戸籍謄本については、両方の制度で提出が求められています。このように重複する書類については、1通のみ添付すれば大丈夫です。
相続時精算課税制度を適用するためには、贈与税の申告書と相続時精算課税選択届出書に以下の書類を添付する必要があります。
- 受贈者や特定贈与者の戸籍の謄本又は抄本その他の書類
- 受贈者の戸籍の附票の写しその他の書類
- 特定贈与者の住民票の写しその他の書類
- 特定贈与者の戸籍の附票の写しその他の書類
相続時精算課税選択届出書の記載方法を知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
『相続時精算課税選択届出書の作成方法・添付書類・注意点を徹底解説！』
相続時精算課税制度を適用するための添付書類について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
『相続時精算課税の添付書類を徹底解説！【平成15年以後の住所証明】』
＜注意点＞
相続時精算課税制度は、一度選択すると取り消しをすることができません。
将来相続税の対象となってしまいますので、適用するべきか贈与税の申告をする前にしっかりと判断するようにしてください。
住宅取得資金の非課税金額を超えた部分については住宅ローンを組んでおき、毎年110万円の範囲内で贈与を受け続けるというのも有益な選択肢の1つです。
相続時精算課税制度を選択すると、翌年以後110万円以下の贈与であっても贈与税申告が必要となりますのでご注意ください。
相続時精算課税制度について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
『相続時精算課税制度とは？【後悔しないための課税制度を徹底解説！】』
3.注意点
3-1.贈与税の申告は翌年3月15日までに
住宅取得資金の贈与を非課税とするためには、原則として贈与税の申告書を期限内に提出する必要があります。
この記事を読んでいらっしゃるみなさんは問題ないと思いますが、くれぐれも贈与税が0円だから何もしなかったということのないようにしてください。
郵送によって税務署に贈与税の申告書を提出する場合は消印が期限内であれば大丈夫です。
贈与税申告書の提出先は、贈与を受けた皆さんの住所地の所轄税務署となります。
所轄税務署を確認されたい方は、国税庁ホームページをご確認ください。
3-2.登記事項証明書などは原本を提出する
税務署に提出する書類は原則として原本提出するものだと考えるようにしてください。
特例の内容や提出する書類によってコピー（写し）でもよいと定められているものもあります。この記事において『コピー』や『写し』と記載しているものはコピーでも大丈夫ですが、記載がないものは原本を提出するのだとご理解ください。
3-3.翌年12月31日までに居住できない場合は修正申告が必要
贈与を受けた翌年3月15日までに新居に居住された方は問題ありませんが、同日までに居住できなかった方や建物が完成しなかった方が翌年の12月31日までの間に新居に居住していなかった場合には、住宅取得資金の非課税の適用を受けることができません。
この場合、贈与税の修正申告書を提出する必要があります。期限は贈与を受けた翌年12月31日から2月を経過する日となります。贈与を受けた翌々年の2月末ですね。非課税の適用を受けないことになりますので、贈与税の納付も同日までに必要です。
災害等やむを得ない場合には、翌年ではなく翌々年3月15日までの取得＆翌々年12月31日までの居住でもよいという決まりもありますので、そのような場合には税務署に相談に行くようにしてください。
4.まとめ
住宅取得資金贈与を受けるための必要書類をご紹介しました。
贈与税の非課税特例を受けるためには、手続きが重要です。
一般的に必要となる書類をまずはしっかりと準備するようにしてください。
省エネ等住宅に該当する場合には、別途その内容を証明するための書類を添付する必要があります。
住宅取得資金の贈与は贈与の年翌年3月15日までに建物を取得し居住することが原則ですが、取得した建物に居住できない場合、建物が棟上げの状態でも適用を受けられる場合があります。このような場合はさらに必要書類が増えますので、しっかりと確認をして漏らさないようにしてください。
住宅取得資金の贈与を受けるためには贈与税の期限内申告が必要です。役所等で取得できる添付書類は原則として原本を提出する必要があります。
贈与を受けた年の翌年12月31日までに居住できない場合には、非課税の適用を受けることができません。原則として修正申告と贈与税の納税が必要になりますが、災害等のやむを得ない事情の場合にはさらに期限延長のルールもありますので、そのような場合には税務署に相談するようにしてください。