市街地農地の評価を徹底解説!【市街地農地等の評価明細書の記載例】

市街地農地

農家の方がなくなった場合、一般的に相続税負担が重くなりがちです。

特に市街地にある農地については、相続税負担が非常に重くなります

農地の評価が、宅地並みの高い評価となってしまうからです。

田舎の農地であっても油断できません。市街地農地として評価すべき場合があるからです。農地は地積が大きくなりますので、評価方法を間違えてしまうと税務調査等で追加の相続税、加算税等が課されてしまうこととなります。

そこで今回は、市街地農地についてご案内します。市街地農地の相続税評価についても具体的事例でわかりやすくご紹介しますので、みなさんの相続税申告の参考としてください。

 

1.市街地農地とは『市街化区域の農地』と『転用許可済の農地』

1-1.市街地農地の判断方法

まずは評価したい農地が市街地農地に該当するのかどうかを正確に判断する必要があります。

農地の評価は、その農地が所在する地域や農地固有の事情によって評価上の区分が以下の4種類に分かれているからです。

  1. 純農地
  2. 中間農地
  3. 市街地周辺農地
  4. 市街地農地

 

市街地農地に該当するかどうかの判断は以下の2点で行うことが可能です。

  1. 市街化区域にある農地
  2. 転用許可済みの農地(相続発生時点で判断)

簡単に言えば、『すぐに家を建てられる農地』=『市街地農地』ということになります。

 

<農地の権利移動や転用は制限がある>

 

農地は国の自給率とも直結しますので、たとえ所有者であっても農地を自由に処分することはできません。農地法によって権利移動や転用について一定の制限が設けられているからです。

 

相続等による場合を除き、農地の権利移動には農業委員会の許可が必要です。(3条規制)

 

農業をする実力のない『ド素人』に農地を売却したり贈与することで農地が荒廃することを防ぐ目的があるのですね。

 

農地を宅地に転用したり転用目的の権利移動をする場合、原則として都道府県知事等の許可が必要です。(4条規制、5条規制)

 

相続発生時点ですでに宅地への転用許可が出ている農地は、建物の建築がすぐに可能ですので宅地並みの評価となるわけです。

 

市街化区域においては、あらかじめ農業委員会へ届出をすることで農地の転用が可能となります。許可を得ることなく届出のみで宅地への転用が可能なため、市街化区域の農地は宅地並みの評価をすることとなります。

 

1-2.市街化区域かどうかを調べる方法

市街化区域かどうかは、評価したい農地がある役所の情報をもとに確認をします。

多くの自治体においてはホームページで市街化区域と市街化調整区域についての案内がありますので、『〇〇区 市街化区域』等のキーワードで検索してみると良いのではないでしょうか。

参照:世田谷区

明らかな市街地である世田谷区の場合、多摩川河川敷のみが市街化調整区域でその他は全て市街化区域となっています。

インターネットで役所の公式な情報が見つからない場合、都市計画課などの担当窓口で確認することも可能ですし、役所に電話で問い合わせをしても大丈夫です。

 

<市街化区域とは>

 

市街化区域とは、都市計画区域のうち既に市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のことをいいます。

 

街づくりのルールは都市計画法に定められています。都市計画の全体像を大まかにご確認ください。

 

市街化区域とは

 

街づくりをする際、まずは街づくりをする場所を決める必要があります。街づくりをしていこうという地域を『都市計画区域』といいます。

 

都市計画区域内の中で市街化を進める地域として線引きされた地域を『市街化区域』といいます。住宅や商業地などいわゆる街ですね。

市街化を抑制する地域として線引きされた地域を『市街化調整区域』といいます。

 

都市計画区域は必ずしも市街化区域と市街化調整区域に区分されるわけではありません。区域区分が定められていない都市計画区域も存在します。(俗に『非線引き区域』と呼ばれています。)

 

今は街づくりをしない地域であっても将来街づくりをするときのために規制をかけておく地域を『準都市計画区域』といいます。

 

街づくりとは無縁の『都市計画区域でもなく準都市計画区域でもない区域』も存在するわけです。非常にややこしいですね。

 

 

1-3.転用許可済みの宅地かどうか調べる方法

宅地への転用をしているかどうかは、農地の所有者であれば当然に理解されていますよね?

とはいえ相続の場合、残された家族は何もわからないということも考えられます。

そのような場合は、評価したい農地がある役所内にある農業委員会で確認をしてください。

 

2.市街地農地の評価方法

市街地農地の評価は、宅地批准方式又は倍率方式によって評価します。

市街化区域にある市街地農地の場合、ほとんどが路線価地域です。

まずは路線価地域にある市街化農地の評価方法をご説明します。

 

2-1.路線価地域の市街地農地

2-1-1.路線価地域の市街地農地の評価方法

路線価地域にある市街地農地の評価は、宅地批准方式によって評価します。

路線価地域は宅地批准方式

 

皆さんご存知のいわゆる『路線価方式』によって宅地としての評価を算出し、そこから宅地にするための見込み費用である宅地造成費を控除して評価額を計算します。

評価したい農地の宅地造成費は毎年都道府県ごとに国税庁が発表しています。路線価と同じですね。国税庁ホームページにてご確認ください。

参照:国税庁

宅地造成費は市街地農地だけでなく市街地原野や市街地山林の評価でも控除可能です。農地の場合は平坦地の宅地造成費を控除することが一般的です。

宅地造成費の調べ方

リンク先の国税庁のホームページから評価したい年、都道府県を選択した後、『宅地造成費の金額表』をクリックしてください。

宅地造成費

以上は令和元年度の東京都における宅地造成費です。ここには掲載していませんが(留意事項)として丁寧に利用方法の解説がついていますので、宅地造成費の控除をする場合にはしっかりと確認をしてください。

 

2-1-1.路線価地域の市街地農地の具体的評価方法

それでは、以下の市街地農地について具体的に評価方法をご案内します。

市街化農地評価の具体例

 

<評価の前提>
市街化区域内にある400㎡の大根畑ですので、市街地農地として評価する必要があります。

正面路線価は320千円、普通住宅地区にある間口20m、奥行20mの正方形の農地です。

道路から平均して1m低い場所にあるものとします。

 

路線価地域にある市街地農地の評価をする場合、国税庁が公表している以下の2つの評価明細書を併用して申告をすると便利です。

  1. 土地及び土地の上に存する権利の評価明細書
  2. 市街地農地等の評価明細書

ともにプリントアウトして、まずは宅地の場合の評価明細書を作成しましょう。

まずはこの農地が宅地であるとした場合の評価を土地及び土地の上に存する権利の評価明細書で作成してみます。

 

宅地の評価明細書

この農地が宅地だとした場合の評価明細書は簡単ですね。

普通住宅地区で奥行き20mですので、奥行価額補正率は1.0となります。その他何ら補正がありませんので、1㎡あたりの単価は路線価どおりの1㎡あたり320,000円となります。

今回の事例の場合、わざわざ宅地としての評価明細書をつくるまでもなかったですね。失礼しました。

不整形地や地積規模の大きな宅地など該当する場合には、市街地農地等の評価明細書に評価の内訳を記載していくのは非常に面倒なので、2つの評価明細書を併用して作成することをお勧めします。

この時点でよくわからないという方は、まずは路線価地域の土地評価のルールについて確認してから読み進めることをお勧めします。

土地及び土地の上に存する権利の評価明細書の作成方法を詳しく確認したい方は、以下の記事をご参照ください。
『【自分でかんたん!】土地の評価明細書を作成して申告の要否を検討!』

 

宅地としての評価が計算できたら、そこから宅地に造成するための費用(=宅地造成費)を控除します。

宅地造成費の具体例

評価したい農地は、道路から平均で1メートル低い場所にあるため、擁壁による土止費と土盛費、整地費が必要となります。

赤色で囲った部分が擁壁だと考えてください。

擁壁は、道路に接する部分には不要ですので、道路以外の土地を囲う3辺についてのみ控除します。

<土止費>
20mの擁壁が3辺、高さは1mですので、60㎡の擁壁が必要となります。

宅地造成費の単価は評価年と都道府県ごとに国税庁のホームページで確認した単価で計算します。単価は68,600円ですので、土止費は4,116,000円となります。

<土盛費>
擁壁ができたらそこに土を入れます。土盛費は必要となる体積を元に計算します。面積400㎡に1メートルの土を盛るので400㎥の土が必要です。

単価は6,500円ですので、土盛費は2,600,000円になります。

<整地費>
土盛をしたら土地を平らに整地します。面積400㎡にの整地費が必要です。

単価は700円ですので、土盛費は280,000円になります。

 

これらを市街地農地の評価明細書に移せば市街地農地の評価の完成です!

宅地造成の流れがイメージしやすいようご説明しましたので評価明細書の順番と異なっておりますがご了承ください。

市街地農地等の評価明細書

 

評価明細書の完成です。簡単ですね。

 

<宅地造成費の注意点>
今回の事例は大根畑ですので、伐採・抜根費はかかりません。

評価する農地に桃やぶどう、柿などの樹木が生育している場合には、伐採・抜根費を控除することが可能です。斧やチェーンソーで木を切り倒す必要があるかどうかをイメージして判断するようにしてください。

地盤改良費もかかりません。湿田など軟弱な表土で覆われた土地の場合に地盤改良費は控除することになります。

一般的な畑の場合には地盤改良費は控除できません。また、田であっても控除できることは稀です。農作業の効率から、日本の田の多くは乾田となっているからです。

現状を考慮せずなんでも控除していると税務署とトラブルになる原因となりますのでご注意ください。

 

2-2.倍率地域の市街地農地

2-2-1.市街化区域外の倍率地域

市街化区域外の農地で相続発生時点で既に宅地転用の許可を得た農地の評価は、一般的に倍率方式によって評価します。

市街化調整区域など田舎の農地でも、宅地転用許可済みの場合には市街地農地として評価をすることになりますのでご注意ください。

倍率地域の市街地農地の評価

 

評価したい農地に路線価が設定されているかどうかをまずはご確認ください

路線価がある場合は、『2-1.路線価地域の市街地農地』でご案内した宅地批准方式によって評価をすることになるからです。

参照:国税庁

路線価図の確認方法について実際の取得画面をもとに詳しく知りたい方は、以下の記事をご確認ください。
『路線価図は国税庁HPで調べることが可能』

 

市街化区域外の市街地農地を倍率方式で評価する際、注意していただきたい点が1つあります。

役所から届いている農地(田や畑)としての評価額を使うことはできません

評価したい田や畑の固定資産税評価額に、田や畑の倍率を乗じて評価するわけではないのです。

評価したい農地が宅地であった場合の固定資産税評価額宅地としての倍率を乗じて宅地としての1㎡あたり単価を算出します。

これは、知らないと絶対に間違えます!!

倍率方式であっても宅地批准方式と同様、宅地としての評価から宅地造成費を控除して評価をする必要があるわけです。

宅地としての評価を路線価で計算するか倍率で計算するかだけの違いですね。

 

実務上は以下の3種類の方法によって評価をすることになります。

  1. 自分や親戚が評価対象農地のすぐ近くに評価対象農地と類似した宅地を持っている場合、その宅地の1㎡あたりの単価を利用する
  2. 固定資産税の路線価を基に、奥行価額補正等の補正を適用して宅地1㎡あたりの評価額を計算する
  3. 『近傍宅地平米当りの価格』を役所で確認してその単価に奥行価額補正等の補正を適用してを基に計算

 

1の方法はミラクルですね!!評価したい農地とほぼ同じ宅地がある(しかも評価額がわかる)など通常あり得ません。

2.3の方法によって評価する場合は、倍率方式によって評価する場合であっても奥行価額補正率等の各種補正率を考慮することが可能です。固定資産税の路線価や役所で確認した近傍宅地の単価には各種補正が考慮されていないからです。

この場合、評価したい宅地が普通住宅地区にあるものとして各種補正率を適用することとなっています。

固定資産税の路線価は、全国地価マップでご確認ください。

参照:全国地価マップ

 

先ほどと同じ農地が倍率地域にあるとした場合の評価明細書を作成してみました。

倍率方式の評価明細書記載例

何と言ってもポイントは、宅地としての評価の部分です。役所で評価する農地の固定資産税評価額を取得する際に近傍宅地平米あたりの価格を記載してもらうと評価上非常に便利です。

『前例がありません。』『そのようなご要望には応じられません。』等々の反応をされても、なんとか拝み倒してください(笑)

市街地農地等の評価明細書の下部分(宅地造成費部分)は路線価地域にある市街地農地と同じです。

 

2-2-2.市街化区域内の倍率地域

市街化区域内にある倍率地域の市街地農地は、評価倍率表に基づいて評価をします。

市街化区域内の倍率評価の場合

市街化区域内で倍率評価をする地域は単純です。

役所から届いた固定資産税評価額は宅地批准の固定資産税評価額となっていますので、この評価額に宅地の倍率を乗じて計算した宅地としての評価額から宅地造成費の控除をして計算します。

宅地造成費を控除するのは同様ですので、評価明細書のご案内は省略いたします。

 

3.市街地農地の注意点

3-1.地籍規模の大きな宅地の適用も可能

今回の事例は400㎡の大根畑でしたので関係ありませんでしたが、宅地批准方式や倍率方式で宅地としての評価をする場合には要件を満たせば地籍規模の大きな宅地として評価減をすることが可能です。

地籍規模の大きな宅地として評価する場合は、以下の要件を満たしているかどうか確認をしてください。

  1. 地積が三大都市圏で500㎡以上、それ以外の地域で1,000㎡以上であること
  2. 地区区分が普通住宅地区又は普通商業・併用住宅地区にあること
  3. 市街化調整区域にある土地でないこと
  4. 工業専用地域以外の土地であること
  5. 指定容積率400%以下(東京23区は300%以下)

 

地積規模の大きな宅地の評価方法について詳しく知りたい方は、以下の記事をご確認ください。
『【広大地改正!】地積規模の大きな宅地の評価で相続税を軽減する方法』

 

<評価単位を正しく理解する>

地積規模の大きな宅地の評価をするうえで土地の評価単位を正しく知ることは重要です。

 

物理的に離れた土地については当然に別の土地として評価をすることになりますが、問題となるのは隣接する土地です。

 

1つの土地で評価するのか2つ以上の土地で評価するかによって地積規模の大きな宅地の適用ができるか否かが異なってくるからです。

 

宅地批准方式によって評価する市街地農地の評価単位は、利用の単位となっている一団の農地を基に評価します。

宅地批准ですので、宅地の評価単位と同様です。

 

キャベツやほうれん草、にんじん等の作物の種類に関係なく、他人の権利がない土地(自用地)であればまとめて評価します。

 

耕作権が設定され他人に賃貸している農地は自用地と分けて評価します。複数の小作人に所有する農地を貸している場合には、隣接する農地で賃借している人が異なるごとに評価します。

 

評価減を取りたいがゆえに複数の宅地をまとめて評価するようなことは税務署から否認されるだけですのでやめましょう。

 

複数のアパート敷地をまとめて広大地として評価して否認された事例など、実際の裁決事例や裁判事例を確認していると本当にビックリするような失敗例があるものです。

 

3-2.生産緑地の評価は5%以上の減額が可能

市街地農地が生産緑地の指定を受けていた場合、生産緑地としての減額を受けることができます。

主たる従事者が農地を所有している場合が多いかと思います。このような場合、宅地批准方式又は倍率方式で宅地造成費を控除して計算した市街地農地の評価額から5%減をすることが可能です。

財産評価基本通達

(生産緑地の評価)

40-3 生産緑地(生産緑地法(昭和49年法律第68号)第2条≪定義≫第3号に規定する生産緑地のうち、課税時期において同法第10条≪生産緑地の買取りの申出≫の規定により市町村長に対し生産緑地を時価で買い取るべき旨の申出(以下「買取りの申出」という。)を行った日から起算して3月(生産緑地法の一部を改正する法律(平成3年法律第39号)附則第2条第3項の規定の適用を受ける同項に規定する旧第二種生産緑地地区に係る旧生産緑地にあっては1月)を経過しているもの以外のものをいう。以下同じ。)の価額は、その生産緑地が生産緑地でないものとして本章の定めにより評価した価額から、その価額に次に掲げる生産緑地の別にそれぞれ次に掲げる割合を乗じて計算した金額を控除した金額によって評価する。(平3課評2-4外追加、平16課評2-7外改正)

(1) 課税時期において市町村長に対し買取りの申出をすることができない生産緑地

課税時期から買取りの申出をすることができることとなる日までの期間 割合
5年以下のもの
5年を超え10年以下のもの
10年を超え15年以下のもの
15年を超え20年以下のもの
20年を超え25年以下のもの
25年を超え30年以下のもの
100分の10
100分の15
100分の20
100分の25
100分の30
100分の35

(2) 課税時期において市町村長に対し買取りの申出が行われていた生産緑地又は買取りの申出をすることができる生産緑地
 100分の5

主たる従事者が所有者と異なる場合には、買取の申出をすることができる期間に応じ10%から35%の減額を受けることが可能です。

 

3-3.耕作権等が設定されている農地は評価減が可能

3-3-1.耕作権が設定されている農地

農業委員会の許可を得て他人に農地を耕作させている場合、耕作権相当額の評価減を受けることが可能です。

控除する耕作権の評価は、国税庁のホームページで確認できます。

参照:国税庁

評価したい年、都道府県を選択後、耕作権の評価から確認が可能です。

耕作権の評価

令和元年度の東京都の場合、35%となっています。

財産評価基本通達においては控除する耕作権の評価を以下のように定めていますが、国税庁発表の割合で計算する方が簡単ですね。

財産評価基本通達

(耕作権の評価)

42 耕作権の評価は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところによる。(昭41直資3-19・昭45直資3-13改正)

(1) 純農地及び中間農地に係る…

   略

(2) 市街地周辺農地、市街地農地に係る耕作権の価額は、その農地が転用される場合に通常支払われるべき離作料の額、その農地の付近にある宅地に係る借地権の価額等を参酌して求めた金額によって評価する

残念ながら農地法の許可を得ないで他人に耕作させている農地には、評価減がありません。農地法上の耕作権が設定されているとは認められないからです。

控除が可能な場合もありますので、『3-3-3.その他控除が可能な場合』も合わせてご確認ください。

 

3-3-2.永小作権が設定されている農地

永小作権が設定されている農地は、相続発生時点の存続期間によって5%から90%の割合を控除して評価をします。

仮に相続開始直前に50年の永小作権を設定していれば評価9割減です!

50年は極端でも、永小作権が設定されているにも関わらず何ら評価上斟酌しないのは大きな損ですので、該当する場合は控除を忘れないようにしてください。

残存期間と控除割合については、以下の相続税法でご確認ください。

相続税法

(地上権及び永小作権の評価)
第二十三条 地上権(借地借家法(平成三年法律第九十号)に規定する借地権又は民法第二百六十九条の二第一項(地下又は空間を目的とする地上権)の地上権に該当するものを除く。以下同じ。)及び永小作権の価額は、その残存期間に応じ、その目的となつている土地のこれらの権利を取得した時におけるこれらの権利が設定されていない場合の時価に、次に定める割合を乗じて算出した金額による。
残存期間が十年以下のもの 百分の五
残存期間が十年を超え十五年以下のもの 百分の十
残存期間が十五年を超え二十年以下のもの 百分の二十
残存期間が二十年を超え二十五年以下のもの 百分の三十
残存期間が二十五年を超え三十年以下のもの及び地上権で存続期間の定めのないもの 百分の四十
残存期間が三十年を超え三十五年以下のもの 百分の五十
残存期間が三十五年を超え四十年以下のもの 百分の六十
残存期間が四十年を超え四十五年以下のもの 百分の七十
残存期間が四十五年を超え五十年以下のもの 百分の八十
残存期間が五十年を超えるもの 百分の九十

財産評価基本通達

(存続期間の定めのない永小作権の評価)

43 存続期間の定めのない永小作権の価額は、存続期間を30年(別段の慣習があるときは、それによる。)とみなし、相続税法第23条≪地上権及び永小作権の評価≫又は地価税法第24条≪地上権及び永小作権の評価≫の規定によって評価する。(平3課評2-4外改正)

 

3-3-3.その他控除が可能な場合がある

控除可能なものがある場合には、忘れないで評価するようにしてください。

30%減が可能となる場合

特定市民農園の用地として貸付けられている土地(一定要件あり)

20%減が可能となる場合

特定農地貸付法の定めにより地方公共団体に市民農園として貸付けられている農地(一定要件あり)

5%減が可能となる場合

  1. 農用地利用増進法による農用地利用増進計画によって貸付けられた農地
  2. 農業経営基盤強化促進法による農用地利用集積計画によって貸付けられた農地
  3. 10年以上の期間の定めのある賃借権に基づいて貸付けられている農用地

 

3-4.農地等の納税猶予も検討しよう

都市農家の相続税は本当に大変です。

皆さんご存知のことと思いますが、農地にかかる相続税については納税猶予制度がありますので納税負担が重い場合には検討してみてください。

参照:国税庁

 

4.まとめ

市街地農地についてご案内いたしました。

まずは評価したい農地が市街地農地に該当するか確認してください。市街化区域内の農地は市街地農地です。市街化区域外の農地であっても宅地転用の許可を得ている農地は市街地農地として評価しますのでご注意ください。

路線価地域の市街地農地は、宅地批准方式によります。その農地が宅地であるとした場合の評価から、宅地に転用するために必要となる宅地造成費を控除して評価します。

倍率地域の市街地農地も宅地としての評価から宅地造成費の控除をして計算をします。

市街化区域外の倍率農地の場合、その農地が宅地であるとした場合の評価額まずは計算する必要があります。役所から届いた農地の評価額に農地としての倍率を乗じる訳ではありませんのでご注意ください。固定資産税路線価や役所で算出してもらった近傍宅地単価から宅地造成費を控除する方法が一般的です。

市街化区域内の倍率農地は簡単です。役所から届いた評価額に宅地の倍率を乗じればいいだけです。

市街地農地の評価の場合であっても地積規模の大きな宅地として評価減することが可能です。

生産緑地の指定を受けていた農地、耕作権や永小作権が設定されている農地、その他一定の貸付けられている農地については評価の減額がありますので該当するものがある場合には忘れずに控除するようにしてください。