私道の評価を徹底解説!【損をしないための3つの評価を完全理解!】

私道の相続税評価

私道にも相続税がかかるのか…

私道はどのように評価するのだろう?

相続税の申告をする際に悩みやすいのが、私道の評価です。

評価が不要な私道もあれば、評価が必要な私道もあります。私道ではなく土地の一部として宅地評価しなくてはいけない通路もありますので、判断を誤ると相続税の金額を間違えてしまうこととなります。

そこで今回は、相続税申告における私道の評価についてご説明をします。私道の評価が税務調査や税務訴訟で争点となる場合もありますので、しっかりと理解をするようにしてください。

 

1.相続税土地評価における私道の考え方

私道と迷った場合、以下の3つの評価方法のうちどれに該当するのか判断する必要があります。

私道については、これらどれに該当するのかの判断が最も重要です!

私道の評価の概要

相続税の評価において、私道は大きく以下の2つに分かれます。

  1. 通り抜け私道(不特定多数の者の通行用)
  2. 行き止まり私道(特定の者の通行用)

通り抜け私道の評価は0円で、行き止まり私道は30%の評価となります。

私道と混同しがちなものとして、専ら土地の利用者のみが通行をする専用通路があります。専用通路は宅地に含めて宅地として評価をすることとなります。財産評価上は何の斟酌もされることはありませんのでご注意ください。

評価をしようとしている私道がこれら3つのどれに該当するのか理解できた方は、『2.私道の評価を具体例で確認』をご確認ください。

まだ判断できない方は、それぞれの考え方をご説明しますので順番に確認してみてください。

 

1-1.通り抜け私道は評価額0円!

不特定多数の者の通行の用に供される私道は、評価をしないこととなっています。つまり評価額0円です。

不特定多数の者の通行の用に供される私道

公道と公道を繋ぐような通り抜け私道の場合、不特定多数の者が通行する道路といえますので評価額は0円となります。

建物の建築時にセットバックした通路部分なども、一般的に評価額0円の私道に該当します。

過去に所有していた広大な土地を開発した際、道路部分のみが残ってしまったという場合もあるようです。評価額0円となるのは、いわゆる通り抜け私道の場合がほとんどです。行き止まり私道は一般的に30%の評価となりますのでご注意ください。

 

<行き止まり私道で評価0円の場合>
行き止まり私道を評価0円の私道とする場合、『不特定多数の者の通行の用に供されている道路』か否かで税務署と争いとなる恐れがあります。慎重に判断をするようにしてください。

国税庁の質疑応答事例では、『不特定多数の者の通行の用に供されている』例として以下の3点を紹介しています。

  1. 公道から公道へ通り抜けできる私道
  2. 行き止まりの私道であるが、その私道を通行して不特定多数の者が地域等の集会所、地域センター及び公園などの公共施設や商店街等に出入りしている場合などにおけるその私道
  3. 私道の一部に公共バスの転回場や停留所が設けられており、不特定多数の者が利用している場合などのその私道

参照:国税庁

不特定多数の者の通行の用に供されている私道については評価しないこととされています。この取り扱いは、財産評価のルールである財産評価基本通達24に定められている取り扱いです。

財産評価基本通達

(私道の用に供されている宅地の評価)

24 私道の用に供されている宅地の価額は、11≪評価の方式≫から21-2≪倍率方式による評価≫までの定めにより計算した価額の100分の30に相当する価額によって評価する。この場合において、その私道が不特定多数の者の通行の用に供されているときは、その私道の価額は評価しない。(平3課評2-4外・平11課評2-12外改正)

参照:国税庁

通り抜け私道か行き止まり私道かは本来問題ではないのですが、『不特定多数の者の通行の用に供されている私道』かどうかが争点となった裁決や裁判事例によると、行き止まり私道を0円評価とするのはかなりハードルが高いと個人的に感じています。

    『公衆用道路』であるとの理由で固定資産税が課税されていない場合であっても、相続税の評価とは何ら関係はありませんのでご注意ください。

    固定資産税は相続税とは異なる地方税です。異なる税目の考え方を都合よく適用しようとしても、何ら合理性はありません。面積や評価額が小さいために見過ごされている事例は当然にありますが、それが『認められた』評価ではありませんのでご注意ください。

     

    <歩道上空地の取り扱い>
    最高裁判所の判例(平成29年2月28日判決)によって、これまで土地の一部として評価することとされていた『歩道上空地』についても、以下の要件全ての要件をみたす場合には評価額0円の私道として扱うことが可能となりました。

    • 都市計画法所定の開発行為の許可を受けるために、地方公共団体の指導要綱等を踏まえた行政指導によって整備されたこと
    • 道路に沿って、歩道としてインターロッキングなどの舗装が施されたものであること
    • 居住者等以外の第三者による自由な通行の用に供されていること

    三大都市圏で500㎡以上の土地などを開発する際には、都市計画法による開発許可が必要となります。歩道を作ることを条件に開発許可がされたような土地の歩道部分が『歩道上空地』です。詳しくは国税庁ホームページをご確認ください。

    参照:国税庁

    1-2.専用通路は宅地に含めて評価する

    自分の土地利用者のみが利用する専用通路は、宅地に含めて評価をすることになります。

    専用通路は宅地に含めて評価

    いわゆる旗竿地や路地状敷地と言われるような宅地ですね。このような土地は、通路部分を宅地部分と分けて評価するようなことはしません。不整形地として1つの宅地としてまとめて評価をすることとなります。

    賃貸マンションの敷地でそのマンション利用者のみが利用する専用通路もこれに該当します。

    このような土地が自宅の敷地であれば、全体が自用地となります。貸家の敷地であれば、全体が貸家建付地です。借地権が設定された借地人の建物の敷地であれば、全体を貸宅地として評価をすることとなります。

     

    1-3.行き止まり私道は30%評価

    不特定多数の者の通行の用に供されている私道でもなく、専用通路でもない私道は、30%評価を行うこととなります。

    行き止まり私道

    一般的な行き止まり私道ですね。私道を利用する宅地の所有者で共有状態になっているか、もともとの土地所有者が単独所有している場合が多いのではないでしょうか。

    上の図のように6件の宅地で利用しているような私道は、建物の敷地とは別の土地として私道の評価を行うことになります。

    宅地部分と私道部分と土地の評価明細書を2つ作成する必要があるのです。

     

    2.私道の評価を具体例で確認

    30%評価をすることとなる私道の評価について、具体例でご説明をします。

    路線価地域の私道の評価は以下の2通りあります。いずれの方法で評価しても大丈夫です。

    1. 公道の路線価を元に各種補正率を適用して評価する方法
    2. 私道自体に特定路線価を設定してもらい評価する方法

    <路線価とは?>

    路線価とは、土地が接する道路1㎡あたりの評価額として毎年国税庁が公表をしています。

     

    参照:国税庁

     

    土地の評価は大きく路線価方式と倍率方式とに分かれます。路線価方式は主に市街地にある土地を評価する方法です。

     

    路線価の調べ方や見方を知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
    『【実は簡単!】路線価図の見方・調べ方を図解で分かりやすく解説!』

     

    2-1.各種補正率考慮後の30%とする場合

    私道の評価をどのようにすれば良いのか、具体的に以下の事例をもとにご説明をいたします。

    具体例で確認 私道の評価

    一般的な私道の評価は以下の通りです。

    一般的な私道の評価額(路線価方式)
    正面路線価×奥行価額補正率×間口狭小補正率×奥行長大補正率*×30%×私道の地積×私道の持分
     
     

    *間口狭小補正率×奥行長大補正率に代えて、間口狭小補正率×不整形地補正率(小数点2位以下切捨て)を適用することも可能です。

    私道が接している道路の路線価を利用して評価する方法は、特別な手続きが不要のため今すぐ評価をすることが可能です。

    『2-2.特定路線価の30%』の方法で評価するよりも評価額が安くなることが多いです。

    順番にご説明しますので、一つずつご確認ください。

    土地の評価を行うためには、測量図があると便利です。自宅を建築した際に建築会社からもらった図面などがお手元にあればご準備ください。公図やメジャーによる実測をもとにしても評価は可能ですので、測量図がない方もご安心ください。

     

    2-1-1.Step1.まずは間口を正確に

    私道の間口を間違えないようにしてください。のちにご説明をする奥行価額補正率や間口狭小補正率を間違える結果となってしまうからです。

    間口距離

    車の通行をしやすくするための隅切り部分は宅地の間口となりますので、私道部分の間口には含めません。

    また、公道と私道が直角に交わっていない場合の間口距離は、公道に接する間口の距離(a)と私道の道幅(b)のいずれによってもいいこととなっています。

    参照:国税庁

    事例の場合、私道の道幅である5.5mを間口距離とすることにしました。間口が短い方が評価上で有利になることが多いからです。今回の事例では、どちらを選んでも評価に影響はありません。

     

    2-1-2.Step2.奥行から奥行価額補正率を算出

    奥行距離を計算したのち、地区区分と奥行距離から奥行価額補正率を調べます。

    奥行価額補正率を算出

    土地の奥行距離は、実際の奥行と計算上の奥行といずれか少ない方となります。

    奥行価額補正率のもととなる奥行距離
    1. 実際の土地の奥行
    2. 土地の地積/土地の間口

    上記いずれか少ない金額

    私道の地積を間口で割ったものが計算上の奥行です。事例の場合、66.9mですね。

    これと実際の奥行58.4mと比較して、短い方58.4mが奥行距離となります。

    路線価の地区区分と奥行をもとに、以下の表を用いて奥行価額補正率を調べてください。

    奥行価額補正率表

    この事例の場合、普通住宅地区で奥行56m以上60m未満ですので、奥行価額補正率は0.87となります。

     

    2-1-3.Step3.間口狭小補正率を算出

    間口が狭小な土地については、間口狭小補正率を用いて評価を減額します。私道であれば減額の対象になる場合がほとんどだと思います。

    間口狭小補正率は私道の間口をもとに以下の表によりますので、確認をしてみてください。

    間口狭小補正率表

    事例の場合、普通住宅地区にある間口5.5mの私道ですので間口狭小補正率は、0.94となります。

     

    2-1-4.Step4.奥行長大補正率

    一般的な私道であれば、奥行長大補正率を適用して評価を減額することが可能です。

    奥行長大補正率は、(土地の奥行/間口)を元に以下の表によることとされています。奥行が間口の何倍あるかによって補正率が決まります。

    奥行長大補正率表

    事例の場合、普通住宅地区にある奥行58.4m、間口5.5mの私道ですので、奥行長大補正率は0.90となります。

     

    2-1-5.Step5.不整形地補正率

    不整形な土地については、不整形地補正率を適用して評価の減額をすることが可能です。

    不整形地補正率

    不整形地補正率のポイントは、想定整形地を作成することです。

    評価したい土地全体を囲う理想的な長方形の土地(=想定整形地)に対して、評価したい土地がどの程度不足しているのかというかげ地割合の考え方をもとに補正率を計算することになるからです。

    想定整形地の作り方に戸惑う方もいらっしゃるかもしれません。詳しく知りたい方は、国税庁の質疑応答事例をご確認ください。

    参照:国税庁

    想定整形地ができたら、かげ地割合を計算します。かげ地割合の求め方は以下の算式の通りです。

    かげ地割合の計算方法
    かげ地割合=(想定整形地の地積ー土地の地積)/想定整形地の地積

    事例の場合、想定整形地は1,687.76㎡、かげ地割合は0.78となりました。

    不整形地補正率は、その土地の地区区分と、かげ地割合、土地の地積を元に以下の表から調べます。私道の評価の場合、以下のAの欄がほとんどではないかと思います。

    普通住宅地区の場合、500㎡以上750㎡未満はB、750㎡超はCの補正率を使うこととなっています。他の地区区分にある地積の大きな私道を評価したい場合には、国税庁ホームページをご確認ください。

    参照:国税庁

    不整形地補正率表

    事例の私道の場合、かげ地割合が65%以上の普通住宅地区で500㎡未満ですので、不整形地補正率は0.60となりました。

     

    <注意点>
    不整形地補正率については、奥行長大補正率との選択適用となりますのでご注意ください。

    変形地の補正は選択制

     

    事例の場合、不整形地補正率が0.6ですので変形地の補正を最大限に適用できることとなります。

    具体例で確認 私道の評価

    路線価、私道の地積、持分を考慮すると上記図の算式通りとなります。

    私道1/21の評価額は、548,845円となりました。

    この私道の場合、結果的に間口狭小補正率と奥行長大補正率は適用をしないこととなりました。公道と私道とが直角になっていないため、かげ地割合が大きくなり不整形地補正率が上限の0.6となったからです。

    <私道の評価で使える各種補正率>
    先にご紹介したとおり、私道の評価は財産評価基本通達24に定められています。

    私道の用に供されている宅地の価額は、11≪評価の方式≫から21-2≪倍率方式による評価≫までの定めにより計算した価額の100分の30に相当する価額によって評価する。

    財産評価基本通達11から21-2までには以下の定めがありますので、これらすべてを考慮することが可能です。

     

     

    財産評価基本通達抜粋

    参照:国税庁

     

    地積が大きな私道で要件を満たす場合には、地積規模の大きな宅地としての評価減をすることも可能だということが分かります。容積率の異なる2以上の地域にわたる私道であれば、20-6を斟酌することも可能です。

     

    2-2.特定路線価の30%とする場合

    『2-1.各種補正率考慮後の30%』に代えて、特定路線価の30%で私道を評価することも可能です。

    私道の評価(特定路線価を使う場合)
    私道に付された特定路線価*×30%×私道の地積
     
     
    *各種補正率を適用することはできませんのでご注意ください。

    先の事例では、路線価200千円の私道について各種補正率を考慮した場合の評価についてご説明をしてきました。

    仮に特定路線価を申請しても190千円くらいがいいところではないかと個人的には思います。195千円や200千円と算出されてもそれほど驚きはしません。

    190,000円×30%×368㎡×持分1/21で、この場合の私道の評価額は998,857円となりますので特定路線価を使う方法だと評価額が随分と高くなることがわかります。

    仮に先に計算した方法と同じ評価額になるためには、特定路線価が104千円である必要があります。路線価200千円地区でこれほどまでに特定路線価が低くなることは通常ありえませんので、特定路線価を使う方法は損であることがわかります。

     

    <特定路線価とは>
    特定路線価とは、路線価が付されていない道路に対し納税者の申請によって税務署が設定する路線価のことをいいます。

    先ほどの事例のように私道には路線価が付されていないことが一般的です。

    そのような土地の評価をする際には、税務署に特定路線価の申請をして評価をすることが一般的です。

    特定路線価を申請しようと思われる方は、国税庁ホームページから特定路線価申出書をダウンロードしてご利用ください。

    提出先は、亡くなった方の住所地の所轄税務署です。

    参照:国税庁

    通常1ヶ月も待つと税務署から特定路線価が通知されます。期待した以上に低い路線価が通知されたという経験は、残念ながら私にはありません。

     

    2-3.倍率地域の行き止まり私道の評価

    倍率地域の私道の評価はちょっと厄介です。

    倍率地域の私道の評価
    私道の固定資産税評価額*×倍率×30%
     
     
    *その土地が私道でないものとした場合の固定資産税評価額

    通常の固定資産税評価額では、私道であることが斟酌されて評価額が0円となっている場合が多いのではないでしょうか。

    土地の所在する役所の固定資産税課などで、その私道が宅地であるとした場合の評価額を教えてもらう必要があります。

    どうしても役所が対応してくれないような場合には、宅地の1㎡あたりの単価に私道の地積を乗じて計算しても大きな問題はないものと思われます。

     

    <倍率評価とは>
    路線価が設定されていない地域(倍率地域)の土地は、固定資産税評価額をもとに国税庁が定める倍率を乗じて評価をすることとなります。

    宅地の倍率は1.1が多いです。路線価図と同様に国税庁ホームページで都道府県ごとに調べることが可能ですので、国税庁ホームページをご確認ください。

    参照:国税庁

    評価倍率の調べ方

     

    3.私道の評価の注意点

    3-1.要件を満たせば小規模宅地等の特例も適用可能

    自宅が私道に接しているような場合、自宅敷地のみでなく私道部分についても小規模宅地等の特例の適用を受けることが可能です。

    参照:国税庁

    一般的に私道の評価は安くなります。賃貸アパートの敷地などで小規模宅地の特例が適用可能な場合には、そちらを優先した方が有利となるものと思われます。

    自宅敷地の評価が80%減額できる小規模宅地等の特例について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
    『『小規模宅地等の特例』を使って自宅敷地評価を80%減額する方法!』

    小規模宅地等の特例を適用するためには相続税申告が必要ですので、ご注意ください。

     

    3-2.評価額0の私道でも申告書11表に記載をする

    不特定多数の者の通行の用に供されている私道については評価をしないこととなりますが、相続税申告書を作成する際には第11表に評価額0円で記載をするようにしてください。

    相続税の金額に影響をするわけではありませんが、『不特定多数の者の通行の用に供されている私道』であると判断して申告をしたという記録は残しておいた方がいいからです。

    少し専門的な話で恐縮ですが、相続税のような申告納税方式の税目の場合には納税者の申告で税額が確定することとなります。申告した内容について間違いがあると税務署が判断した場合には、税務署側に立証責任があるわけです。

    評価額が0円だからと申告書に何も記載しないでいると、単に30%評価の私道を計上漏れしたと判断されてしまう恐れがあります。得に行き止まり私道で評価額0円と判断した場合には、11表に0円と評価を記載するようにしてください。

     

    4.まとめ

    相続税の財産評価における私道の取り扱いについてご説明をしました。

    通り抜け私道のように不特定多数の者の通行の用に供されている私道については、評価をしないこととなります。この場合には相続税申告書第11表に0円評価とした旨がわかるように記載をするようにしてください。

    その宅地の利用者専用の通路については、宅地に含めて評価をすることとなります。

    その他の行き止まり私道などは、通常の宅地としての評価をしたのちに30%を乗じて計算をするか特定路線価に30%を乗じて計算をすることとなります。宅地の評価とは区別して土地の評価明細書を2つ作成する必要があります。

    自宅敷地が私道に接しているような場合、要件を満たせば私道部分についても小規模宅地等の特例の適用を受けることも可能です。

    私道については、評価0円、評価30%、宅地評価のいずれに該当するかの判断を間違えないようにしてください。